律师讲解：什么是承租人优先购买权？

　　律师讲解：什么是承租人优先购买权？

　　随着房屋居住使用理念的转变，城镇化进程加快和人口流动的增加，租房逐渐成为现代人普遍首选的生活方式，房屋租赁质量对承租人的切身利益产生着重要影响。党的十九大报告提出“要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。为此，《民法典》在借鉴了现行《合同法》及相关司法解释等条款的基础上，进一步完善了承租人的优先购买权规则，明确出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利，为规范租赁市场秩序、维护承租人的居住利益提供了有力保障。

　　之所以要明确赋予承租人优先购买权，并非是对出租人买卖房屋的限制，而是对基本社会秩序的维护。在民事合同关系中，租赁房屋一般是为了满足实际生产生活的需要，承租人在对房屋长时间居住、使用后，自然会对其住所产生较为深厚的情感和一定程度的依赖，而围绕房屋也会形成一系列稳定的社会关系和法律关系，因此法律有必要赋予承租人优先购买的权利，以维护其对房屋所具有的正当合法权益。

　　承租人优先购买权的理解适用

　　理解承租人优先购买权须注意以下四个方面的内容:

　　1.明确承租人的“通知义务”。

　　出租人在出卖房屋之前应当向承租人履行通知义务，通知的内容为出租人和第三人协议的房屋出售条件，承租人针对出租人和第三人谈判的结果享有优先购买权。

　　2.规定应当遵守的“两个期限”。

　　一是出租人须在出卖之前的“合理期限”内通知承租人。出租人与第三人确定房屋交易条款后，出租人应当及时通知承租人，在可合理期待的时间内，给予承租人一定的考虑时间。

　　二是承租人对出租人表示是否购买应当在“十五日之内”，否则视为承租人放弃优先购买权。此款为法律拟制，如果承租人在收到通知之日起的15日内仍未明确表示购买房屋，则视为承租人放弃优先购买权。

　　此外，要注意出租人委托拍卖租赁房屋的特殊情况下，承租人的优先购买权不受影响。出租人应当在拍卖五日前通知承租人，如承租人接到拍卖通知但未参加拍卖的，推定其放弃优先购买权。

　　3.注意承租人行使权利的前提是“同等条件”。

　　“同等条件”旨在平衡承租人和出租人之间的利益，因此强调承租人应当在“同等条件”下才能行使优先购买权。但“同等条件”不等于“同等价格”，还应当考虑房屋交付方式、履行期限，以及第三人是否提供担保等影响出租人利益等实质性内容。

　　4.限制承租人不能行使权利的“两种例外”。

　　一种情况是，如果房屋是数个共有人按份享有房屋所有权，其他共有人在同等条件下具有优先购买的权利。虽然按份共有人和承租人均享有优先购买权，但按份共有人的优先购买权具有物权属性，而承租人的优先购买权仅具有债权属性。因此，按份共有人的优先购买权当然更优越于承租人的优先购买权。

　　另一种情况是，如果出租人的近亲属想要购买租赁房屋，如父母把房屋出售给自己的子女，那么承租人也不能主张优先购买权。我国早在宋朝就有“卖房需问亲邻”的法律制度，《民法典》汲取了传统法治文化中的“人本主义”思想，从实际生活和家庭伦理的角度，对出租人的近亲属给予特别优待和特殊保护，更贴近人民的生活和心理。

　　承租人优先购买权受到侵害后的损害赔偿责任

　　依据《民法典》第728条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。